Однако будьте осторожны: партнерство – это обоюдоострый меч. У каждого из партнеров может быть свой взгляд на ответственность, обязанности и цели, а это нередко приводит к конфликтам, которые вредят партнерским отношениям. Необходимо, чтобы все соглашения между партнерами составлялись в письменном виде. И, как всегда, в случае затруднений обязательно проконсультируйтесь с юристом.
Возьмите в долг у брокера его комиссионные. Я не шучу
Зачастую, когда недвижимость выставляется на продажу через брокера, начальный платеж составляет всего 10 процентов. Продавцу в данном случае эти наличные деньги нужны только для того, чтобы оплатить брокеру комиссию и услуги по совершению сделки.
Обычно размер брокерских комиссионных колеблется от 5 до 7 процентов. В сделках с недвижимостью участвуют, как правило, два брокера – со стороны продавца и со стороны покупателя. Если один и тот же брокер представляет в сделке интересы и продавца, и покупателя, он получает комиссионные в полном размере (и делится ими с брокерской компанией, на которую работает). Если же одни брокер выставляет недвижимость на продажу, а второй ведет дела с покупателем, то комиссионные делятся между ними.
Возьмите на заметку
Как правило, данные о продаваемой недвижимости брокер вносит в местную или региональную базу данных. К ней на платной основе имеют доступ все члены ассоциации брокеров.
Чтобы «позаимствовать» комиссионные, инвестору целесообразнее всего обращаться к брокеру, который выставляет недвижимость на продажу, поскольку у того самый большой шанс получить эти комиссионные в полном размере.
Возьмите на заметку
Лучше всего иметь дело с брокером или риэлтором, который сам является инвестором. Он разбирается в творческих методах финансирования и использования чужих денег и поэтому охотнее согласится одолжить вам свои комиссионные под залог недвижимости.
Очень важно наладить с брокером хорошее взаимопонимание. Брокер поначалу может отрицательно отнестись к тому, что получит свои комиссионные с задержкой, но он станет сговорчивее, если предложить ему долговое обязательство на сумму, которая несколько выше размера комиссионных, к примеру, не на три тысячи долларов, которые он получил бы за свои услуги, а на три с половиной. Такая надбавка рассматривается как «премия» за готовность получить долговое обязательство вместо живых денег.
Ваши собственные услуги, опыт и ресурсы
Об этой возможности люди практически никогда не вспоминают, но она представляет собой неплохой способ, позволяющий уменьшить сумму, вкладываемую в покупку недвижимости. Многие выставляемые на продажу здания не вызывают интереса у покупателей и инвесторов, потому что им требуется ремонт. Чистка, покраска, замена оборудования – все эти работы имеют долларовое выражение. Однако можно обойтись без наличных денег, если вы или ваши партнеры обладают необходимыми умениями и навыками, чтобы выполнить эти работы своими силами. Вы можете также договориться с владельцем здания о кредите на проведение необходимых ремонтных работ по завершении сделки. Этот кредит выдается в момент подписания договора купли-продажи и покрывает какую-то часть начального платежа.
Возьмите на заметку
Иногда кредита на ремонтные цели вполне хватает для начального платежа за недвижимость.
Есть ли у вас какая-то ценная вещь, например катер, ювелирные украшения, пенсионный накопительный счет или договор страхования, под залог которой вы можете взять деньги в долг? Получение такого «кредита» может оказаться ценным подспорьем при покупке недвижимости. Однако следует соблюдать осторожность. Вам ведь придется возвращать этот долг, да еще и с процентами. Обычно это делается за счет ежемесячных поступлений от недвижимости, но их может и не хватить. Проконсультируйтесь с бухгалтером, чтобы в полной мере оценить свою финансовую ситуацию. Убедитесь, что вы будете в состоянии выплатить долг. Кстати, такую ссуду можно получить не только в кредитном учреждении, но и у частного инвестора, который оставит у себя вашу ценность в виде залога.
История успеха ученика № 2
Некоторые инвесторы в качестве начального платежа используют какую-нибудь недвижимость. Один из моих учеников, Скотт, продал «в едином пакете» сразу шестнадцать объектов недвижимости. В качестве первого платежа покупатель внес полностью выплаченную квартиру в кондоминиуме и земельный участок. На остальную сумму в размере 1,6 миллиона долларов был получен банковский кредит. Таким образом, Скотт приобрел в собственность квартиру, а впоследствии еще получал денежные поступления от проданной недвижимости.
Самая лучшая стратегия – аренда с правом выкупа
Меня часто спрашивают о самом любимом способе покупки или продажи недвижимости. Вообще-то моя программа включает десятки превосходных приемов и методов, которые я успешно использовал на протяжении многих лет. Но один из них представляется мне самым удачным как для покупателя, так и для продавца, особенно с тех пор, как в середине 2006 года начался спад на рынке недвижимости. Это аренда с правом выкупа.
Возьмите на заметку
Аренда с правом выкупа эффективна при любом состоянии рынка!
Попросту говоря, аренда с правом выкупа – это договор, заключаемый между продавцом и покупателем, который дает покупателю право пользоваться недвижимостью и затем в определенный срок или досрочно купить ее по заранее оговоренной цене. Продавец на протяжении всего этого срока получает ежемесячные платежи, размер которых зафиксирован в договоре. Он обязуется продать недвижимость покупателю на условиях договора, если тот изъявит такое желание.
На первый взгляд такой договор выгоден только покупателю. В конце концов, он не обязан покупать эту недвижимость, а владелец не вправе отказать ему в покупке, если у него появится такое желание. Однако если правильно подойти к составлению договора, то обе стороны окажутся в выигрыше.
Таблица 18.1
Покупатель, заключая договор аренды с продавцом, рассчитывает на то, что на момент окончания аренды недвижимость будет стоить больше, чем согласовано в договоре. Но даже если этого и не произойдет, покупка, в конечном счете, обойдется ему достаточно дешево, так как все предыдущие арендные платежи были направлены на погашение стоимости недвижимости. В результате не исключено, что к моменту покупки вся стоимость будет полностью выплачена, и он без всякой дополнительной платы вступит в права собственника. Если же цена недвижимости к оговоренному сроку будет меньше, чем указано в договоре, то покупатель может отказаться от покупки или попытаться договориться с продавцом об изменении цены.
Продавец вправе удержать у себя задаток, внесенный покупателем в момент заключения договора, а также все поступившие арендные платежи. Если арендатор отказывается от покупки, продавец вправе перезаключить с ним договор на новых условиях. Он может также продать или сдать в аренду свою недвижимость кому-нибудь другому.
Возьмите на заметку
Рынок недвижимости со временем претерпевает изменения. Договор аренды с правом выкупа дает возможность и покупателю, и продавцу использовать колебания рынка к собственной выгоде с минимальным риском.
Договор аренды с правом выкупа может содержать и некоторые дополнительные условия как для покупателя, так и для продавца, в частности:
• Покупатель может оговорить себе право сдать недвижимость в субаренду третьему лицу.
• После окончания срока действия договора покупатель может продать недвижимость третьему лицу.
• Покупатель может арендовать недвижимость с целью ее ремонта или реставрации, а затем передать в аренду или продать конечному потребителю.
Договор аренды с правом выкупа может применяться как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.
История успеха ученика № 3
Несколько лет назад была проведена одна очень успешная сделка аренды с правом выкупа. Возможно, цифры в этом примере покажутся вам слишком низкими, но экономические принципы такой сделки вполне применимы к любым условиям рынка. У покупателя (моего ученика) был собственный дом стоимостью около 100 тысяч долларов. В то время по соседству сдавались внаем дома по 500–700 долларов в месяц.
Покупателю захотелось увеличить свою жилплощадь, и он начал поиски в соседнем городе, где стоимость домов зашкаливала за 200 тысяч долларов, а снять жилье не было почти никакой возможности. В конце концов он нашел отличный дом по весьма приемлемой цене – 220 тысяч. Продавцу необходимо было срочно продать его, так как он переехал в другой штат, а дом был выставлен на продажу уже несколько месяцев назад. Покупатель предложил заключить договор аренды с правом выкупа, и они согласились, что срок аренды составит четыре года, а после этого покупатель вправе купить дом по запрашиваемой цене – 220 тысяч долларов. Ежемесячная арендная плата составляла 900 долларов (что было достаточно недорого для этого дома, но превышало среднерыночный уровень аренды в данной местности). Вдобавок ко всему покупатель выторговал у владельца кредит на 50 процентов суммы всех арендных платежей до окончания срока действия договора, то есть должен был платить всего по 450 долларов в месяц. На продавца возлагалась уплата налогов и страховки на весь период действия договора, а покупатель обязался оплачивать все расходы по содержанию дома (осмотр показал, что здание было в отличном состоянии). Покупатель внес залог в размере 3600 долларов, то есть меньше 2 процентов от общей стоимости недвижимости!
